Полная инструкция проведения сделки купли-продажи квартиры или дома и земельного участка между физическими лицами с процентной рассрочкой платежа и аккредитивом (скачать шаблон)
Задача внедрения “Учет кредитов в 1С:ERP”.
К нам обратилось агентство недвижимости с запросом внедрения системы учёта платежей по договорам купли-продажи объектов жилой недвижимости с процентной рассрочкой между физ.лицами, так как в связи с высокими ставками по ипотеке (на 2025 год ставки по ипотеке превышают 20% и доходят до 30%) чаще стал поступать такой запрос от клиентов.
Так как продажа “вторички” сейчас, с участием заёмных средств банка, становится крайне дорогой и практически недоступной услугой для обычных граждан, продавцы такой недвижимости готовы идти покупателям на уступки и продавать квартиру/дом/земельный участок в рассрочку под процент на недлительные сроки (до 2-х) лет. Контролировать платежи и правильно оформить такую сделку – задача кажется сложной и с множеством нюансов.
Мы предложили воспользоваться готовым решением 1С:ERP Управление предприятием 2, так как для учёта и контроля получения и погашения кредитов/займов используются отчёты, системы расчёта процентных платежей и формирования шаблонов документов.
При проведении сделки без посредников и нотариуса важно проверить:
Проведите сделку без посредников
Риелтор и нотариус не нужны, если вы проверите документы по чек-листу и договоритесь о всех нюансах со второй стороной сделки.
Проверьте документы продавца
Воспользуйтесь нашим чек-листом ниже по проверке документов и используйте шаблон для формирования своего договора с учётом всех важных пунктов.
Используйте аккредитив в банке
Аккредитив в среднем обходится от 2 500 до 5 000 рублей за сделку. Деньги будут направлены продавцу только после регистрации сделки в Росреестре и переходе права собственности покупателю.
Пропишите условия рассрочки с графиком платежей
Рассрочка может быть без процентов или под процент - пропишите график платежей в договоре. Попросите покупателя застраховать свою жизнь на случай форс-мажорных обстоятельств.
Сделка может проходить в разных городах
Посетите МФЦ в своём городе с полным комплектом документов, получите номер КУВД и передайте его покупателю, чтобы он, посетив МФЦ в своём городе, смог прикрепить свои документы к вашему заявлению.
Пошаговая инструкция по самостоятельному проведению таких сделок:
Шаг 1: Подготовка к сделке с использованием аккредитива
Зачем нужен аккредитив? Аккредитив – это форма расчётов, при которой банк выступает гарантом выполнения обязательств сторон. В случае с недвижимостью аккредитив обеспечивает безопасность расчетов: деньги блокируются на специальном счёте до момента регистрации права собственности за покупателем. Это снижает риски обеих сторон:
- Продавец уверен, что получит оплату после завершения сделки.
- Покупатель уверен, что деньги будут переведены продавцу только после того, как право собственности перейдет к нему.
Выбирайте любой банк, который вам подходит по комиссии и наличию отделений в вашем городе. Самые популярные банки: Сбер, Альфа-Банк, Райффайзенбанк, Газпромбанк и ВТБ.
Шаг 2: Сбор документов
Документы от продавца:
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, наследования и пр.).
- Выписка из ЕГРН о праве собственности на объект недвижимости (бесплатно на Госуслугах).
- Кадастровый паспорт или технический план на объект.
- Домовая книга (во многих регионах её до сих пор требуют для сделки банки и нотариусы), проверьте, что все жильцы сняты с регистрационного учёта.
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (газ, вода, электричество, кап.ремонт, вывоз ТБО).
- Разрешение супруга/супруги на продажу имущества, если оно приобретено в браке. Если недвижимость получена по наследству, то согласие супруга не требуется.
- Письменное согласие органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети.
- Доверенность, если продажа осуществляется через представителя.
- Документ, подтверждающий отсутствие обременений (например, залог, арест), смотреть в выписке ЕГРН.
- Проект договора купли-продажи с указанием условий рассрочки платежа. Используйте наш шаблон как образец по желанию.
- Заключение независимой оценки стоимости жилья (чаще всего требуется банками для выдачи кредита) не является обязательным, но может помочь определить рыночную стоимость объекта.
- Подтверждение отсутствия перепланировок или узаконенных перепланировок (технический паспорт БТИ).
- Архивная выписка из домовой книги для подтверждения информации о зарегистрированных лицах.
- Уведомления совладельцев долей (в случае долевой собственности).
- Отказ от преимущественного права покупки других участников долевого владения (если требуется).
- Акт приема-передачи квартиры (будет подписан позже).
- Идентификационные данные продавца (паспорт, ИНН, СНИЛС) чтобы проверить по открытым базам МВД, ФССП на действительность паспорта и наличие арестов или долгов.
Документы от покупателя:
- Паспорт гражданина РФ.
- ИНН и СНИЛС.
- Финансовые гарантии (выписки со счетов, справки о доходах и др.), подтверждающие возможность оплаты по договору рассрочки (опционально, попросить справку 2-ндфл от работодателя).
- Заявление на открытие аккредитивного счета в банке.
- Полная информация о покупателе для заполнения договора купли-продажи.
- Дополнительно: письменное согласие супруга/супруги на покупку имущества, если оно будет оформлено в совместную собственность.
Шаг 3: Открытие аккредитивного счета
Покупатель обращается в банк для открытия аккредитивного счета. Для этого потребуется:
- Заявление на открытие аккредитива.
- Копия паспорта.
- Проект основного договора купли-продажи.
- Информация о продавце и объекте недвижимости.
Банк проверяет предоставленные документы и открывает счёт, на котором блокируется сумма сделки до выполнения условий контракта.
Шаг 4: Оформление договора купли-продажи
Основные моменты, которые должны быть отражены в договоре купли-продажи:
- Подробное описание объекта недвижимости.
- Стоимость сделки и график платежей по рассрочке.
- Условия использования аккредитива.
- Права и обязанности сторон.
- Штрафные санкции за нарушение условий договора.
- Порядок передачи объекта покупателю.
- Дополнительные условия (страхование, ответственность за долги и пр.).
Важно! Договор должен содержать пункт о том, что расчет производится через аккредитивный счёт.
Шаг 5: Регистрация перехода права собственности через МФЦ
Для дистанционного проведения сделки через МФЦ необходимо подготовить следующие документы:
- Договор купли-продажи с подписями сторон.
- Заявление о государственной регистрации права собственности (форма заполняется онлайн или в офисе МФЦ).
- Квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей за дом и 350 рублей за земельный участок для физических лиц).
- Нотариально заверенное согласие супругов на совершение сделки (если имущество совместное и не получено по наследству).
- Документы, подтверждающие личность сторон (паспорта).
- Оплаченная квитанция за предоставление услуг нотариуса (если требуется нотариальное удостоверение).
Сначала одна сторона подает документы в МФЦ своего региона и получает номер заявления (КУВД). Затем этот номер передаётся другой стороне сделки, которая использует его для прикрепления нужных документов в своём региональном МФЦ.
МФЦ передает документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. После успешной регистрации новый владелец получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности. С данной выпиской обращаетесь в банк, где открыт аккредитив и получаете деньги.
Шаг 6: Проведение расчетов через аккредитив
Когда переход права собственности зарегистрирован, банк проверяет выполнение условий договора и переводит средства на счет продавца. Средства разблокируются с аккредитивного счета и поступают на счет продавца. Далее покупатель начинает выплачивать сумму рассрочки согласно графику, указанному в договоре.
Важные моменты и подводные камни:
- Проверка юридической чистоты объекта. Перед заключением сделки важно убедиться, что объект недвижимости не имеет обременений, таких как ипотека, аренда, арест и т.п.
- Оценка рыночной стоимости недвижимости. Независимая оценка поможет избежать завышения цены и возможных споров в будущем.
- Штрафные санкции за просрочку платежей. Необходимо внимательно изучить условия договора относительно штрафов за несвоевременную выплату по рассрочке.
- Риск изменения процентной ставки. Если ставка по рассрочке привязана к плавающей ставке, она может измениться в течение года, что повлияет на общую стоимость сделки.
- Комиссии банков. При использовании аккредитива банки взимают комиссию за обслуживание счёта и проведение операций. Эти расходы также следует учитывать.
- Возможность досрочного погашения. Убедитесь, что в договоре предусмотрена возможность досрочной выплаты без штрафных санкций. А также при досрочных платежах сумма вычитается из тела долга, а не из процентов – это будет стимулировать покупателя расплатиться быстрее.
- Наличие скрытых дефектов недвижимости. Рекомендуется провести осмотр объекта перед подписанием акта приема-передачи, чтобы исключить возможные проблемы. Заказать оценку или оценочный осмотр.
- Взаимодействие с банками. Банки могут затребовать дополнительные документы или информацию, поэтому важно заранее согласовывать все вопросы с кредитными организациями заранее.
Сделка с участием нотариусов в разных городах
Немногие знают, что сейчас доступна услуга дистанционного проведения сделок по недвижимости с участием нотариусов в разных городах. Покупатель и продавец обращаются к нотариусам в своих городах, которые предоставляют услугу дистанционного оформления сделки, подготавливают документы к дате сделки. В один день и время в нотариальных конторах связываются по видеосвязи (это организуют сами нотариусы) для подтверждения проводимой сделки. Всё оформление нотариусы проводят самостоятельно.
Плюсы: вам не нужно заботиться о комплектности документов, их проверку юридической чистоты проведёт нотариус сам и укажет на блокирующие моменты.
Минусы: стоимость услуги на 2025 год варьируется в пределах ~20 000 руб. для каждой стороны сделки.
Структура договора между физлицами
(образец и шаблон договора можно скачать бесплатно по ссылке внизу страницы)
Составьте договор по следующему чек-листу сами или скачайте бесплатно наш образец по кнопке внизу страницы.
1. Преамбула.
- Название документа (“Договор купли-продажи дома и земельного участка”).
- Дата и место заключения договора.
- Полные имена сторон (ФИО покупателя и продавца).
- Обозначение сторон как “Покупатель” и “Продавец”.
2. Предмет договора.
- Подробное описание объекта недвижимости (дом и земельный участок):
- Адрес расположения.
- Площадь дома и участка.
- Кадастровые номера.
- Характеристики дома (количество этажей, материал стен и т.д.).
- Целевое назначение земли.
- Подтверждение права собственности продавца на объект недвижимости (ссылка на документы).
3. Гарантии продавца.
- Гарантия того, что объект недвижимости свободен от любых юридических ограничений (не заложен, не арестован и т.д.).
- Информация о том, что объект не находится под судебным разбирательством.
4. Цена и порядок расчетов.
- Общая сумма сделки.
- Порядок и условия оплаты (наличный расчет, банковский перевод, аккредитив и т.д.).
- График платежей (если применимо, рекомендуем использовать кредитный калькулятор для расчёта процентных платежей рассрочки).
- Ответственность за нарушение сроков оплаты.
5. Права и обязанности сторон.
- Обязанности продавца (например, оплата коммунальных услуг до передачи объекта).
- Обязанности покупателя (например, страхование жизни после регистрации права собственности).
6. Передача объекта недвижимости.
- Акт приема-передачи объекта недвижимости.
- Сроки передачи объекта.
- Риск случайной гибели имущества (переход риска к покупателю с момента подписания акта).
7. Государственная регистрация.
- Процесс и сроки подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
- Кто несет расходы по регистрации.
8. Ответственность сторон.
- Меры ответственности за невыполнение условий договора.
- Штрафы и пени за просрочку платежей.
9. Особые условия.
- Форс-мажорные обстоятельства.
- Способы разрешения споров (переговоры, арбитраж и т.д.).
- Дополнительные обязательства (например, страхование жизни покупателя).
10. Заключительные положения.
- Момент вступления договора в силу.
- Количество экземпляров договора.
- Возможность внесения изменений в договор.
11. Подписи сторон.
- Подписи обеих сторон с указанием полных имён и расшифровок подписей.
Проснувшись однажды утром после беспокойного сна, Грегор Замза обнаружил, что он у себя в постели превратился в страшное насекомое.
Если вы хотите, чтобы мы внедрили для вашей компании «1С:ERP Учёт кредитов и займов», оставьте заявку у нас на сайте. мы с радостью обсудим детали поставляемых решений. Наша компания «Трисофт» имеет богатый и успешный опыт разработки и сопровождения продуктов системы 1С.
